Exkurs: In welchen Fällen darf der Mieter fristlos kündigen?

Einleitung:

Nicht nur Vermieter, auch Mieter können das Mietverhältnis bei schwerwiegenden Gründen fristlos kündigen. Diese Möglichkeit ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft, um Missbrauch zu verhindern. Damit Sie als Vermieter im Mietrecht Telgte rechtzeitig gegensteuern können, sollten Sie die wichtigsten Fälle und Mindestvorgaben kennen.

Gesetzliche Gründe für die fristlose Kündigung durch den Mieter

1. Gesundheitsgefährdung in der Mietwohnung

Mieter dürfen fristlos kündigen, wenn die Benutzung der Wohnung mit Gefahr für Gesundheit oder Leben verbunden wäre (§ 569 Abs. 1 BGB). Es reicht nicht, dass bloß Mängel oder Unannehmlichkeiten bestehen – es muss eine konkrete, objektiv nachweisbare Gesundheitsgefahr vorliegen.

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Häufige Beispiele sind starker Schimmelbefall, Schadstoffe oder andere erhebliche Beeinträchtigungen. Die Gerichte stellen hohe Hürden: Rein ein ärztliches Attest reicht i.d.R. nicht aus – meist ist ein medizinisches Sachverständigengutachten erforderlich.

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2. Vertragsverletzungen des Vermieters

Ein Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich beenden, wenn der Vermieter in erheblichem Maße gegen seine Pflichten verstößt und für den Mieter die Fortsetzung unzumutbar wird. Beispiele:

• Sie verschweigen erhebliche Mängel oder behaupten wahrheitswidrig Zweckentfremdung
• Sie gehen nicht (trotz Abmahnung) konsequent gegen störende Mitmieter vor
• Sie verweigern grundlos notwendige Reparaturen

Keine fristlose Kündigung ist jedoch möglich, wenn der Mieter das Risiko selbst trägt (z. B. persönliche Erkrankung bei Geschäftsraummiete; Eigenverantwortlichkeit für die Schimmelbildung wegen fehlerhaftem Lüftungsverhalten).

3. Weitere Anwendungsfälle

Auch wegen Verzögerung der Wohnungsübergabe, grober Störung des Besitzrechts oder anderen schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann der Mieter in besonderen Ausnahmefällen fristlos kündigen. Aber: Immer ist erforderlich, dass ein wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar ist.

Anforderungen an die Begründung und das Verfahren

Damit eine fristlose Kündigung durch den Mieter wirksam ist, muss er:

• Den konkreten Kündigungsgrund im Schreiben präzise und nachvollziehbar darlegen
• Vorab eine Abmahnung aussprechen bzw. dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen
• Nachweisen können, dass die Gefahr/Mangel tatsächlich besteht (Beweispflicht!)

Zu beachten: Wird der Mangel nach Einzug ohne Vorbehalt akzeptiert, ist die Kündigung unwirksam. Die Zeit bis zur Kündigung sollte nicht zu lange nach Bekanntwerden des Grundes verstrichen werden lassen, sonst verwirkt der Mieter sein Recht.

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Häufige Fehler und wie Vermieter sich schützen

Mieter scheitern mit fristloser Kündigung oft an Form- oder Begründungsfehlern. Als Vermieter können Sie sich absichern, indem Sie:

• auf Mängel- und Mieterkommunikation schnell, belegbar und sachlich reagieren,
• notwendige Reparaturen dokumentieren und anbieten,
• Abmahnungen und Fristen Ihrerseits einfordern,
• bei komplexen Vorwürfen frühzeitig Rechtsanwalt Depenbrock aus Telgte konsultieren.

Handlungsempfehlung für Vermieter im Raum Telgte

Als Vermieter sind Sie nicht schutzlos: Mieterkündigungen scheitern regelmäßig, wenn sie unzureichend vorbereitet sind. Lassen Sie alle Behauptungen, Fristen und angeblichen Gefährdungen sorgfältig anwaltlich prüfen, bevor Sie nachgeben oder voreilig zustimmen.
Rechtsanwalt Depenbrock mit dem Interessenschwerpunkt Mietrecht hilft Ihnen schnell und kompetent, drohende Risiken abzuwenden.

Bitte beachten Sie: Diese Inhalte ersetzen keine Einzelfallprüfung. Die Rechtslage kann sich durch neue Urteile und Vorschriften ändern. Nutzen Sie unsere Beratung, um Risiken zu minimieren.

Titelbild: Foto von Claudio Schwarz auf Unsplash

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