Ihre Rechte im Mietrecht – Antworten auf häufige Fragen & Beleuchtung dieser gängigen Rechtsprobleme im Mietrecht vom Anwalt aus Telgte

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Frage 1
Darf der Vermieter den Mieter ohne triftigen Grund kündigen und aus der Wohnung setzen?

Antwort
Wohnungsmieter haben einen starken gesetzlichen Kündigungsschutz. Damit die Kündigung wirksam ist, benötigt der Vermieter zwingend einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund – etwa bei längerem Mietrückstand oder erheblichen Vertragsverstößen (z. B. unerlaubte Untervermietung, Beleidigung des Vermieters oder grundloses Verweigern wichtiger Zutritte). Ein unproblematisch zahlender und sich vertragstreu verhaltender Mieter muss vor allem Eigenbedarf fürchten (siehe „Kündigung durch den Vermieter“). Wenn Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Kündigung bestehen, sollte man die Kündigung juristisch prüfen lassen. Der Vermieter darf den Mieter keinesfalls eigenmächtig vor die Tür setzen, selbst wenn er glaubt, dass die Kündigung wirksam ist. Eine Räumung ist nur mit einem gerichtlichen Räumungstitel zulässig. Andernfalls begeht der Vermieter regelmäßig eine Straftat (Hausfriedensbruch).

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Frage 2
Kann ein Vermieter gleichzeitig eine Kaution und eine Bürgschaft verlangen?

Antwort
Grundsätzlich ist es den Vertragsparteien überlassen, welche Mietsicherheiten sie im Mietvertrag vereinbaren. Sowohl Kaution als auch Bürgschaft sind erlaubt. Der Vermieter darf jedoch nur das fordern, was im Mietvertrag wirksam festgelegt wurde. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Gesamthöhe der Mietsicherheiten das Dreifache der monatlichen Kaltmiete (also ohne Betriebskosten) nicht überschreiten. Vereinbarungen, die diese Grenze überschreiten, sind unwirksam. Der Mieter könnte dann den Vertrag zwar abschließen, aber sich später auf die Unwirksamkeit der zu hohen Mietsicherheit berufen und Rückzahlung verlangen.

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Frage 3
Muss man als Mieter einer Staffelmiete zustimmen, wenn diese im Mietvertrag vorgesehen ist?

Antwort
Eine Staffelmiete liegt vor, wenn sich die monatliche Miete nach einer klar definierten zeitlichen Staffel automatisch um einen gewissen Betrag erhöht. Der Vermieter darf dies nur verlangen, wenn es ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag geregelt ist. Gemäß § 557a BGB ist unter anderem vorgeschrieben, dass die Miete mindestens für die Dauer eines vollen Jahres unverändert bleibt und jede Erhöhungsstufe im Voraus beziffert wird. Oftmals scheitert die Staffelmieten-Klausel jedoch an Formfehlern. Ist die Vereinbarung unwirksam, gilt weiterhin die anfängliche Miete. Zahlen Sie nicht wild im Glauben leisten zu müssen, sondern lassen Sie Ihre Klausel auf die Wirksamkeit hin überprüfen! Sie können uns alles bequem über unser Onboarding-Tool schicken und zeitnah eine schriftliche gutachterliche Stellung erhalten, ob Ihr Vermieter mehr Geld fordern darf!

Frage 4
Hat der Vermieter das Recht, einen Schlüssel zur vermieteten Wohnung zu behalten?

Antwort
Nach Übergabe an den Mieter hat der Vermieter grundsätzlich kein Recht, selbst einen Schlüssel aufzubewahren. Der Mieter entscheidet allein, wer Zutritt zur Wohnung erhält. Um jedoch auf eventuelle Notfälle – beispielsweise Rohrbrüche oder Brände – vorbereitet zu sein, ist es ratsam, einen Wohnungsschlüssel bei Vertrauenspersonen (etwa Nachbarn oder Freunden) zu deponieren. Teile dem Vermieter ruhig mit, an wen er sich in dringenden Situationen wenden kann, ohne dass er selbst einen Schlüssel besitzen muss.

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Frage 5
Wann darf der Vermieter die Mietkaution vollständig oder teilweise einbehalten?

Antwort
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution einbehalten, wenn diese im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Nach Ende des Mietverhältnisses muss er allerdings über die Kaution samt Zinsen innerhalb eines angemessenen Prüfzeitraums abrechnen. Häufig wird hierfür ein Zeitraum von etwa einem Monat nach Rückgabe der Wohnung genannt. Der Vermieter darf dann unter anderem eigene Forderungen (z. B. offene Mietrückstände oder Schadensersatz) aufrechnen oder für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen einen angemessenen Betrag einbehalten. Dasselbe gilt allerdings nicht unbegrenzt: Überhöhte und ungerechtfertigte Einbehalte sind unzulässig, insbesondere wenn der Mieter üblicherweise Betriebskostenguthaben aus der Vergangenheit aufweist.

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Frage 6
Wie weit darf der Vermieter gehen, um das Halten von Haustieren zu untersagen?

Antwort
Entscheidend ist die Regelung im Mietvertrag. Dennoch sind pauschale Verbote aller Tierarten unwirksam. Kleintiere, die weder Lärm noch Schäden verursachen, dürfen in angemessener Anzahl ohne Genehmigung gehalten werden (z. B. Zierfische, Hamster). Wilde oder gefährliche Tiere erfordern stets eine Erlaubnis. Hunde und Katzen sind in der Praxis häufig problematischer. Hier empfiehlt es sich, vorab beim Vermieter nachzufragen. Pauschale Verbote sind meist unwirksam, werden sie dennoch ausgesprochen, lohnt sich in Zweifelsfällen eine rechtliche Prüfung. Auch gibt es Möglichkeiten den Anspruch auf Tierhaltung gerichtlich durchzusetzen (hierzu gibt es mittlerweile zufriendenstellende Rechtsprechung anhand derer sich orientiert werden kann) oder im Wege der außergerichtlichen Meditation Ihr Ziel zu erreichen. Aufgrund der weit gefächerten Kasuistik muss ihr konkreter Einzelfall, Ihre genaue Wohnsituation und weitere gesonderte Einzelheiten dezidiert geprüft werden.

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Frage 7
Unter welchen Bedingungen ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet?

Antwort
Der Vermieter kann dem Mieter Schönheitsreparaturen (z. B. Streichen von Wänden und Decken) nur dann erfolgreich auferlegen, wenn dies wirksam vertraglich geregelt ist. Starre Fristenklauseln oder detaillierte Vorgaben zur Ausführung (z. B. weiß streichen, bestimmte Tapeten) machen die Klausel unwirksam. Ebenso darf der Mieter bei ursprünglich unrenoviert übergebener Wohnung nicht ohne Gegenleistung verpflichtet werden. Erweist sich die Renovierungspflicht als unwirksam, muss nicht gestrichen werden. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn der Mieter durch sein Verhalten selbst erhebliche Schäden verursacht hat. Weiteres hierzu findet sich im Abschnitt „Abwicklung des Mietverhältnisses“.

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Frage 8
Kann der Vermieter die Wohnung jederzeit besichtigen?

Antwort
Ein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters, wann immer er möchte, existiert nicht. Allein in echten Notfällen, etwa bei Brand oder Rohrbruch, darf er ohne Zustimmung eintreten. Ansonsten muss er um Erlaubnis bitten und einen konkreten, berechtigten Anlass (z. B. Ablesung von Messgeräten, notwendige Reparaturen, Kaufinteressenten, Nachmieter) nennen. Der Termin sollte frühzeitig angekündigt werden – üblicherweise 10 bis 14 Tage vor dem gewünschten Besuch. Verweigert der Mieter den Zutritt grundlos, riskiert er eine Kündigung. Andererseits kann er unberechtigte Zutrittswünsche durchaus ablehnen.

Frage 9
Ist es dem Vermieter gestattet, dem Mieter einfach den Strom abzuschalten?

Antwort
Eine Versorgungssperre ist im laufenden Mietverhältnis in der Regel nicht zulässig. Zu den wesentlichen Pflichten des Vermieters gehört es, dass er dem Mieter die Wohnung mitsamt der nötigen Versorgung (Strom, Wasser, Heizung) in vertragsgemäßem Zustand zur Verfügung stellt. Selbst bei säumiger Mietzahlung darf der Vermieter nicht eigenmächtig den Strom kappen, um Druck auszuüben. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit, die Stromversorgung abzuschalten. Gelingt keine einvernehmliche Wohnungsrückgabe, muss der Vermieter den gerichtlichen Weg einhalten.

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Frage 10
Warum ist der Zugangsbeweis bei Schreiben im Mietrecht so wichtig?

Antwort
Im Mietrecht kommt es oft darauf an, dass bestimmte Erklärungen – beispielsweise Kündigungen oder Mängelrügen – nicht nur rechtzeitig, sondern auch nachweisbar beim Vermieter ankommen. Ohne zuverlässigen Zustellungsnachweis besteht das Risiko, dass vor Gericht wichtige Behauptungen mangels Beweisen scheitern. Während bei mündlichen Absprachen später Zeugen fehlen können, bietet ein schriftliches Dokument (Brief, E-Mail, Telefax) deutlich bessere Beweismöglichkeiten, insbesondere wenn es nachweisbar zugestellt wurde (z. B. per Einschreiben). So lässt sich später im Streitfall glaubhaft belegen, dass der Vermieter rechtzeitig informiert wurde und sich an die gesetzlichen Verfahrensregeln halten musste.

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Coverbild: Foto von Erik Mclean auf Unsplash