WEG-Reform – Altbeschlüsse bei Öffnungsklauseln müssen ins Grundbuch

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Überblick: Öffnungsklauseln im Wohnungseigentumsrecht

Öffnungsklauseln zählen traditionell zu den besonders relevanten Regelungsinstrumenten im Wohnungseigentumsrecht. Sie berechtigen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für bestimmte Sachverhalte durch Beschluss abweichende Regelungen von Gesetz, Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung zu treffen. Ursprünglich genügte hier allein der Beschluss; eine Eintragung ins Grundbuch war nicht erforderlich, um auch gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken. Dies hat sich auf Grund einer Gesetzesnovellierung nunmehr geändert.

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Auswirkungen der WEG-Reform auf Altbeschlüsse

Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 hat sich die Praxis für Beschlüsse, die auf Öffnungsklauseln beruhen, grundlegend gewandelt. Nach § 10 Abs. 3 WEG entfalten solche Beschlüsse ihre Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern nur noch dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums in das Wohnungseigentums- bzw. Teileigentumsgrundbuch eingetragen wurden.

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Die neuen Anforderungen an den Grundbucheintrag

Für alle Beschlüsse auf Basis einer Öffnungsklausel gilt heute: Ohne Eintragung im Grundbuch sind die Rechte und Pflichten aus solchen Beschlüssen beim nächsten Eigentümerwechsel nicht mehr durchsetzbar. Dies betrifft sämtliche Fälle – unabhängig davon, ob die Rechtsnachfolge durch Verkauf, Versteigerung oder Schenkung erfolgt. Lediglich bei Gesamtrechtsnachfolge (beispielsweise im Erbfall) bleibt die Wirkung des Altbeschlusses erhalten.

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Übergangsvorschriften und Fristen im Blick

Altbeschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefasst wurden, profitieren gemäß § 48 Abs. 1 WEG noch von einer Übergangsregelung: Bis zum 31. Dezember 2025 bleibt ihre Wirkung auch ohne Eintragung bestehen. Ab dem 1. Januar 2026 entfällt jedoch mit jedem Eigentümerwechsel die Wirkung gegenüber Sondernachfolgern, sofern keine rechtzeitige Eintragung erfolgt ist.

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Zusammenfassung: Wie Wohnungseigentümer jetzt handeln sollten

Für Wohnungseigentümergemeinschaften empfiehlt es sich, frühzeitig zu prüfen, ob Altbeschlüsse aufgrund von Öffnungsklauseln bestehen und ob eine Eintragung bis zum Ablauf der Übergangsfrist notwendig ist. Hierbei kann eine sorgfältige Sichtung aller relevanten Protokolle und Gemeinschaftsordnungen erforderlich werden. Wer Rechtssicherheit im Hinblick auf langfristige Wirkung solcher Beschlüsse erzielen möchte, sollte in Erwägung ziehen, sich fundiert rechtlich begleiten zu lassen – insbesondere wenn Unsicherheiten hinsichtlich der formalen Anforderungen bestehen. Rechtsanwalt Depenbrock aus Telgte kann Ihnen bei der Beurteilung behilflich sein, ob Sie eine Eintragung von Altbeschlüssen vornehmen sollten. Nehmen Sie über unser Kontaktformular Kontakt auf!

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Titelbild: Foto von Yura Timoshenko auf Unsplash

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