Abmahnung vor fristloser Kündigung im Mietrecht – Was Vermieter unbedingt wissen müssen

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Einleitung: Warum eine Abmahnung oft unverzichtbar ist

Viele Vermieter unterschätzen die Bedeutung einer korrekten Abmahnung im Vorfeld der fristlosen Kündigung. Wer vorschnell kündigt, ohne den Mieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und ihm die Chance auf Abhilfe zu geben, riskiert die Unwirksamkeit der Kündigung samt kostenintensivem Gerichtsverfahren. Rechtsanwalt Depenbrock aus Telgte mit dem Interessenschwerpunkt Mietrecht kann Vermieter dabei unterstützen rechtswirksame Abmahnungen mit Zugangsnachweis zur Vorbereitung auf eine Kündigung des Wohnraumes rechtssicher abzufassen. Oft kommt es vor, dass ein Vermieter in der irrtümlichen Annahme einer Pflichtverletzung durch den Mieter (obwohl diese gar nicht gegeben ist) eine Abmahnung ausspricht, die einer rechtlichen Überprüfung nicht standhält und zu teuren Folgekosten in einem Gerichtsverfahren führen kann oder das - eventuell ohnehin schon belastete Mietverhältnis - noch tiefgreifend verschlechtert.

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Gesetzliche Grundlagen: Wann ist eine Abmahnung Pflicht?

§ 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) schreibt vor, dass der Mieter vor der fristlosen Kündigung grundsätzlich abzumahnen ist, sofern nicht eine der engen gesetzlichen Ausnahmen greift. Die Abmahnung gibt dem Mieter die Chance, sein Verhalten zu ändern und das Mietverhältnis doch noch zu retten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

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Funktion und Anforderungen an die Abmahnung

Eine wirksame Abmahnung hat drei Funktionen – sie weist hin, rügt und warnt. Sie fungiert dabei als „Gelbe Karte“ im Mietrecht: Der Mieter muss aus dem Schreiben entnehmen können,

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• welches konkrete Verhalten beanstandet wird,
• wann dieses Verhalten stattfand,
• und mit welchen rechtlichen Konsequenzen er bei Wiederholung rechnen muss.

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Inhalt und Form: Wie muss eine Abmahnung gestaltet sein?

Es gibt keine gesetzliche Formvorschrift für die Abmahnung; sie kann theoretisch schriftlich oder mündlich erfolgen, aus Gründen der Beweisbarkeit ist jedoch stets die Schriftform samt Zugangsnachweis zu empfehlen. Wichtige Inhalte:

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• Exakte Benennung aller beanstandeten Vorfälle (Datum, Uhrzeit, Art des Verstoßes)
• Aufforderung zur Unterlassung bzw. Abhilfe
• Androhung der fristlosen Kündigung für den Wiederholungsfall

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Ausnahmen: Wann kann auf die Abmahnung verzichtet werden?

In folgenden Ausnahmefällen ist eine Abmahnung vor fristloser Kündigung entbehrlich:

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• Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs (bei kalendarischer Bestimmung zu wann die Miete zu entrichten ist).
• Wenn Abhilfe oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z. B. bei massiven wiederholten Gewaltandrohungen).
• Wenn unter Abwägung aller Umstände eine sofortige Kündigung gerechtfertigt ist (etwa bei Lebensgefahr, schweren Straftaten …).

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Die Bewertung, ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt, sollte jedoch stets sorgfältig vorab dem Ausspruch einer Abmahnung juristisch geprüft werden.  

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Empfehlung: Richtig handeln im Konfliktfall

Die Wirksamkeit von Abmahnungen wird im Räumungsprozess regelmäßig geprüft. Viele Kündigungen scheitern, weil die Abmahnung zu pauschal oder zu allgemein gestaltet oder gar vergessen wurde. Als Vermieter sollten Sie unbedingt vor jeder geplanten fristlosen Kündigung prüfen (lassen), ob und wie eine korrekte Abmahnung erforderlich ist.

Rechtsanwalt Depenbrock aus Telgte mit dem Interessenschwerpunkt Mietrecht empfiehlt allen Vermietern im Münsterland: Sorgen Sie für eine formal und inhaltlich einwandfreie Abmahnung, um Ihr Kündigungsrecht nicht zu verlieren! Mit einer fundierten anwaltlichen Begleitung schützen Sie sich vor formalen Fehlern und erhöhen Ihre Erfolgschancen vor Gericht signifikant. Sichern Sie sich noch heute Ihren Beratungstermin.

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Titelbild: Getty Images

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