Fristlos kündigen im Mietrecht: Wann Vermieter das Mietverhältnis ohne Frist beenden dürfen

Einleitung: Fristlose Kündigung als scharfes Schwert des Vermieters

Der Wunsch, sich als Vermieter bei schwerwiegendem Fehlverhalten rasch vom Mietvertrag lösen zu können, ist verständlich. Doch das Mietrecht zieht die Schwelle für eine fristlose Kündigung bewusst hoch: Es braucht „wichtige Gründe“, die das Abwarten der ordentlichen Frist für Sie als Vermieter unzumutbar machen.
Die häufigsten Anlässe – Zahlungsverzug, grobe Pflichtverletzungen, massive Störungen oder illegale Untervermietung – sind zwar im Gesetz klar benannt, in der juristischen Praxis jedoch ein Quell ständiger Fallstricke. Nicht selten werden voreilig ausgesprochene Kündigungen vor Gericht für unwirksam erklärt.  
Umso wichtiger ist es, die konkrete Situation und ihre Beweisbarkeit fundiert zu prüfen, damit nicht aus berechtigtem Ärger eine juristische Niederlage resultiert.  

‍

Zahlungsverzug des Mieters: Wann greift das außerordentliche Kündigungsrecht?

Das Gesetz eröffnet dem Vermieter und zwar als einzige Kategorie ohne vorausgehende Abmahnungspflicht die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete (inkl. Nebenkosten) erheblich im Rückstand ist. Folgende Fallgruppen werden differenziert:

‍

‍

Kernpunkte:

‍
- Zahlungsausfall für zwei aufeinanderfolgende Termine (mind. zwei Monatsmieten)
- Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen soweit dieser in der Summe mind. eine Monatsmiete (plus 1 cent; mithin mindestens mehr als eine Monatsmieter) umfasst, auch bei Teilleistungen/Langzeitrückständen
- Fristlose Kündigung unabhängig davon, ob die Zahlung aus Eigenverschulden oder z.B. durch verspätetes Jobcenter verursacht wurde

Achtung: Bei Zahlungsverzug ist es unerheblich, wenn die Rückstände erst nach Zugang der Kündigung ausgeglichen werden – maßgeblich ist stets der Zeitpunkt des Kündigungsschreibens (wobei die Regelungen zur sog. Schonfristzahlung zu beachten sind).

‍

‍

Gefährdung und Verwahrlosung der Wohnung als Kündigungsgrund

Verletzt der Mieter seine Sorgfaltspflichten grob – etwa durch Verwahrlosung, illegale Lagerung von Gefahrstoffen, bauliche Substanzgefährdung oder dauerhafte massive Vermüllung – ergibt sich ebenfalls ein Recht zur fristlosen Kündigung. Auch bauliche Veränderungen ohne Genehmigung, die die Wohnung oder das Gebäude gefährden, sind umfasst.  
Hier muss jedoch die Erheblichkeit gegeben (und nachweisbar!) sein. Reine Unschönheiten oder normale Abnutzungen reichen nicht aus.

‍

‍

Unbefugte Gebrauchsüberlassung – Untervermietung & zweckwidrige Nutzung

‍

Die unerlaubte Überlassung der Wohnung an Dritte („Airbnb-Modelle“, dauerhafte Untervermietung ohne Zustimmung, gewerbliche Nutzung eines Wohnraums) können wichtige Kündigungsgründe darstellen. Relevant ist, inwieweit die Wohnung weiterhin ihrem Zweck dient und ob – etwa durch stetige Fremdenzimmervermietung – Nachbarn gestört werden oder sogar ordnungswidriger Gebrauch vorliegt. Beachten Sie aber, dass der Mieter ggf. einen Anspruch auf eine Untervermietung hat. Wir empfehlen Ihnen daher Ihren individuellen Rechtsfall anwaltlich prüfen zu lassen!

Nicht unter diese Kategorie fällt, wenn der Mieter die Wohnung lediglich nicht bewohnt, aber ansonsten keine Pflichtverletzung begeht.

‍

Nachhaltige Störung des Hausfriedens: Was ist noch zumutbar?

‍

Eine nachhaltige, grobe Störung des Hausfriedens liegt beispielsweise bei lauter Dauerstreitigkeit, gefährlichen Drohungen, schweren Beleidigungen (gegen Vermieter, Mitbewohner oder Hausmeister), Aggressivität oder krassem asozialem Verhalten vor. Die Schwelle ist jedoch hoch: Einmalige Lärmereignisse, nächtliches Duschen oder Kinderlärm reichen keinesfalls aus.

‍

Die Begründung der Kündigung muss hier besonders sorgfältig mit Belegen (z.B. Lärmprotokoll, Zeugenaussagen) erfolgen.

‍

Wiederholt unpünktliche Mietzahlung: Wann reicht das zur Kündigung?

‍

Auch die wiederholt verspätete Zahlung der Miete kann unter bestimmten Umständen eine fristlose Kündigung begründen, insbesondere, wenn sie nach mehrfacher Abmahnung andauert und das Vertrauensverhältnis zerstört ist.  
Das Gesetz sagt: Nach drei Abmahnungen wegen verspäteter Zahlung und einer weiteren Unpünktlichkeit im gleichen Jahr darf – bei Fortdauer der Unzumutbarkeit – fristlos gekündigt werden.  
Auch hier gilt: Einzelne geringfügige Verspätungen reichen allein nicht aus (entscheidend ist eine Auswertung welche Häufigkeit, zeitlichen Abstände, nachträglichen Ausgleiche und Anzahl der Zahlungsverzögerungen vorliegen).

‍

‍

Praxishinweis & Empfohlene Vorgehensweise

Die Darlegung und Beweisbarkeit des Kündigungsgrundes sind für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung unerlässlich. Selbst eine berechtigte Kündigung scheitert häufig an unzureichender Vorbereitung, fehlenden Nachweisen oder laienhaft formulierten Schreiben, welche nicht die notwendige juristische Präzision aufweisen.

‍

Handlungsempfehlung

Rechtsanwalt Depenbrock aus Telgte mit dem Interessenschwerpunkt Mietrecht rät unbedingt, sämtliche Unterlagen, Fristen und Abmahnungen sorgfältig dokumentieren und die Kündigung vorab juristisch prüfen zu lassen. Kanzlei Depenbrock für Mietrecht in Telgte: Persönliche Beratung, fundierte Risikoabschätzung, Vermeidung von Fehlern. Nur so bleibt Ihre Position durchsetzbar und Sie riskieren keine teuren Prozessverluste! Kontaktieren Sie uns – handeln Sie konsequent, aber stets rechtssicher.

‍

Bitte beachten Sie: Die Inhalte unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzen keine qualifizierte Rechtsberatung, die auf die speziellen Gegebenheiten Ihres Einzelfalls eingeht. Die Rechtslage kann sich durch neue Gerichtsurteile oder gesetzliche Änderungen stets ändern. Sollten Sie eine verbindliche juristische Meinung oder eine persönliche Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Treten Sie jederzeit mit uns in Kontakt.

Titelbild: Getty Images

‍