Fristlose Kündigung und Kündigungsschutz – Was Vermieter unbedingt wissen müssen

‍

Einleitung: Kündigungsschutz im Überblick

Ob Eigenbedarfskündigung, Modernisierungsmaßnahmen oder sonstige Gründe – das deutsche Mietrecht stellt für die Mehrheit der Kündigungen besondere Hürden und Schutzmaßnahmen zugunsten der Mieter auf. Ein Begriff, der hierbei besonders häufig fällt, ist der „Kündigungsschutz“. Doch wie verhält sich dieses Schutzkonzept bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung? Diese Frage sollten Vermieter unbedingt kennen, um rechtssicher handeln zu können und keine Fehler zu machen, die ein Räumungsverfahren verzögern könnten.

‍

‍

Fristlose Kündigung und die Rolle des Kündigungsschutzes

Wer als Vermieter aus wichtigem Grund fristlos kündigt, fragt mit gutem Grund: Steht meinem Mieter trotzdem noch Kündigungsschutz zu? Klare Antwort aus dem Mietrecht: NEIN. Im Unterschied zur ordentlichen Kündigung hat der Gesetzgeber für die fristlose Kündigung ausdrücklich KEINEN besonderen Kündigungsschutz (wie z. B. Härtefallwiderspruch oder Sperrfrist) vorgesehen.

Das bedeutet:  

• Ihr Mieter kann eine fristlose Kündigung nicht mit Hinweis auf soziale Gründe angreifen, etwa darauf, dass Wohnraum am Markt nicht verfügbar ist oder besondere familiäre Härten bestehen.  
• Die sozialen Schutzmechanismen („Sozialklausel“, § 574 BGB) greifen NUR bei ordentlicher Kündigung und bleiben bei der fristlosen Kündigung außen vor.

‍

‍

Sozialklausel und Widerspruchsrecht – gilt das nur bei ordentlicher Kündigung?

Genau. Während bei ordentlichen Kündigungen umfangreiche Widerspruchsmöglichkeiten und sogar die Möglichkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses im Härtefall bestehen (§ 574 BGB), greift dies bei der fristlosen Kündigung nicht. Das Einzige, was der Mieter veranlassen kann: Die Wirksamkeit Ihrer Kündigung gerichtlich überprüfen lassen. In der Regel erfolgt dies im Rahmen der sog. Räumungsklage. Hierbei nimmt der Vermieter den Mieter gerichtlich auf Räumung und Herausgabe des Wohnraum in Anspruch. Das Gericht prüft dann, ob der Kündigungsgrund besteht. Eine Prüfung, ob ein Härtefall vorliegt erfolgt nicht. Dies geschieht allenfalls im Hinblick auf eine hilfsweise ordentlich fristgerecht ausgeschprochene Kündigung.

‍

Was kann der Mieter bei fristloser Kündigung tun?

Ein Widerspruchsrecht wie bei der ordentlichen Kündigung hat er nicht. Es verleibt ihm nur die Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung durch ein Gericht. Stellt das Gericht fest, dass kein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt (oder z.B. ein Formfehler vorliegt), gilt die Kündigung als unwirksam und von dieser gehen keine Rechtswirkungen aus.

‍

‍

Praxistipps für Vermieter auch im Raum Telgte und dem Münsterland

Vorteile im Hinblick auf den Wegfall des Kündigungsschutzes bei fristloser Kündigung:  

• Sie können schneller und konsequenter das Mietverhältnis beendigen, müssen sich aber über die Wirksamkeit und formale Korrektheit der Kündigung absolut sicher sein!
• Fehler im Kündigungsgrund, in der Begründung oder der Form führen zur Unwirksamkeit der Kündigung ‐ und geben dem Mieter dadurch de facto die Möglichkeit sich gegen die Beendigung des Mietverhältnisses erfolgreich zu wehren.

‍

‍

CAVE!

Lassen Sie sich nicht von dem Gedanken leiten, um den Kündigungsschutz umgehen zu können, einfach anstatt einer ordentlichen fristgerechten Kündigung eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen. Dies ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund für die fristlose außerordentliche Kündigung i.S.d. Gesetzes vorliegt! Ansonsten geht die Kündigung "ins Leere". Eine unberechtigte fristlose Kündigung kann zudem erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, einschließlich möglicher Schadenersatzansprüche der gekündigten Mietpartei. Es ist daher unerlässlich, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Umstände des Einzelfalles vorzunehmen und hieran orientiert eine fundierte Entscheidung zu treffen, ob außerordentlich fristlos gekündigt werden kann.

Rechtsanwalt Depenbrock aus Telgte mit dem Interessenschwerpunkt Mietrecht empfiehlt: Prüfen Sie vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung genau, ob alle formalen und materiellen Voraussetzungen erfüllt sind. Selbst kleine Fehler nutzen Mieter zur Abwehr. Durch frühzeitige anwaltliche Begleitung im Raum Telgte und Münsterland vermeiden Sie langwierige Streitigkeiten und können Ihr Mietverhältnis konsequent auflösen. Holen Sie sich professionelle Unterstützung – für rechtssichere Entscheidungen!

Bitte beachten Sie: Die Inhalte unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzen keine qualifizierte Rechtsberatung, die auf die speziellen Gegebenheiten Ihres Einzelfalls eingeht. Die Rechtslage kann sich durch neue Gerichtsurteile oder gesetzliche Änderungen stets ändern. Sollten Sie eine verbindliche juristische Meinung oder eine persönliche Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Treten Sie jederzeit mit uns in Kontakt.

‍

Titelbild: Foto von Wildson Silva auf Unsplash

‍

‍